Đà giảm giá bất động sản gây áp lực lên nền kinh tế Hàn Quốc

Sau khi lập đỉnh vào tháng 6-2021, giá nhà ở Hàn Quốc đã giảm 19% tính cho đến nay. Ảnh: Bloomberg

Tỷ lệ nợ quá hạn của các dự án bất động sản gia tăng

Trong báo cáo định kỳ về lĩnh vực tài chính hôm 28-3, BoK cho biết, tỷ lệ nợ quá hạn gia tăng ở các dự án bất động sản dựa vào các khoản vay tài chính dự án (project finance loans – PFL) làm dấy lên mối lo ngại rủi ro lan sang các nhà phát triển khác. PFL là dạng khoản vay phổ biến dành cho các nhà phát triển ở Hàn Quốc, được đảm bảo bằng dòng tiền và lợi nhuận dự kiến của một dự án cụ thể trong tương lai. Điều này sẽ giúp các tài sản khác của nhà phát triển được bảo vệ trong trường hợp dự án vỡ nợ.

“Nếu sự phục hồi của ngành bất động sản và xây dựng bị trì hoãn, hoạt động kinh doanh của lĩnh vực tài chính dự án sẽ thất bại và có thể ảnh hưởng đến nền kinh tế thực”, báo cáo của BoK cảnh báo.

Hiện tại, những vụ vỡ nợ liên quan đến các khoản vay tài chính dự án ít có khả năng gia tăng. BoK tin tưởng “phản ứng nhanh chóng” của giới chức trách sẽ làm giảm tác động lây lan của những vụ vỡ nợ như vậy.

Theo Cơ quan giám sát tài chính Hàn Quốc (FSS), tỷ lệ nợ quá hạn đối với các khoản vay PFL ở các ngân hàng tiết kiệm ở Hàn Quốc đã tăng gấp đôi lên mức 5,56% vào cuối tháng 9-2023 so với 2,05% vào cuối năm 2022. Tỷ lệ này ở các công ty tài chính nói chung cũng tăng gấp đôi từ 1,19% lên 2,42% trong cùng kỳ.

Báo cáo nghiên cứu của Bloomberg Economics nhận định khủng hoảng bất động sản ở Hàn Quốc có xác suất xảy ra thấp. Tuy nhiên báo cáo này cũng dự báo, nếu giá nhà giảm 10% trong hai năm liên tiếp, tăng trưởng kinh tế của Hàn Quốc chậm lại ở mức 0,7% vào năm 2024 và 0,8% vào năm 2025 so với dự báo hiện tại lần lượt là 2,2% và 2%.

Báo cáo cho biết, trong kịch bản “hạ cánh khẩn cấp với gói kích thích” khi mạnh tay giảm lãi suất và tăng cường chi tiêu sẽ giúp tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế lớn thứ 4 châu Á sẽ bớt ảm đạm hơn. Theo uớc tính trong hai năm trong năm 2024 và 2025 đạt lần lượt 1,2% và 1,4%.

Giá nhà là thước đo rủi ro chính cho các nhà phát triển bất động sản ở Hàn Quốc. Thực tế, giá nhà của nước này bắt đầu giảm trở lại từ tháng 12 năm ngoái, đảo ngược đà tăng 5 tháng liên tiếp trước đó. Theo dữ liệu của BoK, số lượng nhà chưa bán được cũng tăng trong 2 tháng liên tiếp, báo hiệu nhu cầu đang suy yếu.

Theo dữ liệu của Ủy ban bất động sản Hàn Quốc, giá nhà trung bình đạt đỉnh vào tháng 6-2021 sau khi tăng 45% trong 5 năm. Kể từ đó, giá nhà giảm 19% sau chu kỳ lãi suất tăng mạnh của BoK. Hiện tại giá nhà vẫn đang chịu áp lực khi BoK duy trì lãi suất cơ bản ở mức 3,5% (cao nhất kể từ năm 2008) để chống lạm phát.

Trong cuộc trao đổi gần đây với hãng tin Reuters, ông Park Sang-woo, Bộ trưởng Bộ Đất đai, cơ sở hạ tầng và giao thông Hàn Quốc cho biết, tình trạng giá nhà tăng mạnh như trước đây khó lặp lại khi dân số già hóa nhanh chóng và nền kinh tế tăng trưởng chậm lại.

“Dân số đang già đi và nền kinh tế chỉ tăng trưởng từ 2-3% mỗi năm. Do đó, giá nhà sẽ không thể tăng như trước đây”, ông nói.

Lãi suất cao giáng đòn vào các nhà phát triển bất động sản

Tuần trước, BoK bày tỏ lo ngại, nếu xoay trục chính sách tiền tệ sớm, điều này sẽ thúc đẩy nhu cầu vay nợ của các hộ gia đình, làm tổn hại đến niềm tin của công chúng vào chính sách.

Kể từ khi BoK bắt đầu tăng lãi suất vào năm 2021, một loạt sự kiện tín dụng nổi bật khiến các nhà hoạch định chính sách lo lắng. Trong đó, đáng kể nhất là vụ vỡ nợ vào năm 2022 của nhà phát triển công viên chủ đề Legoland Korea và gần đây hơn là căng thẳng dòng tiền tại Công ty xây dựng Taeyoung E&C vào cuối năm ngoái.

Taeyoung, công ty xây dựng lớn thứ 16 ở Hàn Quốc, đối mặt với tình trạng thiếu thanh khoản do gánh nhiều khoản vay tài trợ các dự án trong bối cảnh thị trường bất động sản sụt giảm. Tính đến cuối tháng 9, tổng nợ của Taeyoung ước tính vào khoảng 1,9 ngàn tỉ won, với tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu lên đến 479%. Các cơ quan quản lý đã hành động nhanh chóng để chặn rủi ro lây lan từ vụ việc của Taeyoung E&C bằng cách cam kết thành lập chương trình trị giá 66 tỉ đô la Mỹ để ổn định thị trường nếu cần thiết.

Tuần trước, FSS kêu gọi các ngân hàng tăng cường hỗ trợ tài chính cho các nhà xây dựng đang gặp khó khăn. FSS lưu ý, số lượng dự án bất động sản có các khoản vay PFL với triển vọng lợi nhuận sa sút đang ngày một nhiều.

Căng thẳng trên thị trường tín dụng là một trong những mối lo ngại hàng đầu đối với chính phủ của Tổng thống Yoon Suk Yeol trước cuộc bầu cử quốc hội vào tháng 4 tới.

Trong khi hệ thống tài chính tổng thể vẫn ổn định, BoK kêu gọi giám sát chặt chẽ các rủi ro và tiếp tục nỗ lực tái cơ cấu các dự án bất động sản có thể mất khả năng trả nợ..

Trong một diễn biến khác, hôm 27-3, Ủy ban Dịch vụ tài chính Hàn Quốc (FSC), cơ quan chủ quản của FSS cho biết, chính phủ cùng với các ngân hàng thương mại sẽ cung cấp 40,6 nghìn tỉ won (30,3 tỉ đô la Mỹ) để hỗ trợ tài chính cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng như các công ty xây dựng đang tổn thương vì lãi suất cao. Theo FSC, chính phủ sẽ cung cấp thanh khoản cho các công ty xây dựng gặp khó khăn vì chi phí vật liệu và lãi suất cao để giúp họ hoàn thành các dự án có triển vọng lợi nhuận.

Hồi tháng 1, FSS kêu gọi các ngân hàng tăng trích lập dự phòng rủi ro thua lỗi đối với các khoản cho vay PFL trước tình hình nợ quá hạn gia tăng ở các dự án bất động sản. Ông Lee Bokhyun, người đứng đầu FSS cảnh báo, các ngân hàng cần ghi nhận khả năng thua lỗ 100% đối với các khoản cho vay PFL ở các dự án không còn tính khả thi kinh doanh. Ông cũng kêu gọi các nhà phát triển bất động sản bán các dự án không có lợi nhuận, thay vì cố giữ lại bằng cách đảo nợ.

Theo Bloomberg, Reuters

Lê Linh