Thị trường nhà đất 'sáng cửa' hơn

Phân khúc chung cư Hà Nội đang hút mạnh dòng tiền. Ảnh: Dũng Minh

Dòng tiền đầu tư quay trở lại

Niềm tin thị trường đang trở lại khi hoạt động khởi công, mở bán dự án bất động sản đồng loạt diễn ra trên khắp cả nước, đặc biệt tại khu vực phía Bắc.

Báo cáo cập nhật thị trường bất động sản của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, phân khúc nhà ở đón nhận trên 20.500 sản phẩm được chào bán trong quý I/2024, trong đó có hơn 4.300 sản phẩm mới hoàn toàn. Giao dịch phân khúc nhà ở tiếp đà tăng trưởng với 6.200 giao dịch, tăng 8% so với quý trước đó và gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Riêng phân khúc căn hộ, VARS ghi nhận hơn 3.000 căn hộ mới được tung ra thị trường với tỷ lệ hấp thụ đạt 57%, tức là cứ 100 căn hộ mới thì tiêu thụ được 57 căn.

Giá chung cư “tăng nóng” từ đầu năm 2024, theo đánh giá của ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes phần nào phản ánh tâm lý lạc quan của thị trường bất động sản khi đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất và bắt đầu bước vào chu kỳ hồi phục, mà dấu hiệu đầu tiên đó là dòng tiền đầu tư đã quay trở lại.

Cùng góc nhìn, ông Nguyễn Đình Đức - Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Mai Việt cho rằng, nếu như giai đoạn trước, nhiều doanh nghiệp bất động sản gần như tê liệt, các dự án “đắp chiếu” vì vướng pháp lý, nhà đầu tư hoang mang, thiếu niềm tin… khiến thanh khoản thị trường “đóng băng”, thì nay hoạt động giao dịch đang tăng trở lại, dẫn đầu là phân khúc chung cư. Ngoài ra, giá đất nền ở một số địa phương cũng đã tăng 3-5% từ đầu năm tới nay.

Theo số liệu thống kê của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), trong quý I/2024, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận mức tăng xấp xỉ 15% so với cùng kỳ năm trước, trong đó giá căn hộ hạng A tăng 5-10%, hạng B tăng 15-20%. Ngoài các sản phẩm chung cư cũ hay hàng tồn đọng, các dự án mới có mức giá 60-70 triệu/m2 cũng trong tình trạng “cháy hàng”.

Ghi nhận thực tế của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, những dự án nằm trong các khu đô thị được đầu tư bài bản như Masteri Ocean Park, Masteri Smart City... đều có tỷ lệ hấp thụ cao từ 93-95%. Tương tự, dự án Lumiere Evergreen Smart City cũng có tỷ lệ hấp thụ trên 80% chỉ sau 2 quý ra mắt. Thị trường cũng chứng kiến một số dự án có tỷ lệ đặt chỗ cao nhờ chiến dịch quảng cáo rộng rãi trên nhiều phương tiện khác nhau như Skyline Westlake…

Đối với thị trường nhà liền thổ, các dự án với mức giá từ 1.800-4.500 USD/m2 tại huyện Mê Linh và Hoài Đức ghi nhận doanh số bán cao. Ngoài ra, các dự án cao cấp nằm trong khu vực nội thành như Rue De Charm, The Manor Central Park… đều có thanh khoản ổn định nhờ chiến lược tiếp thị hiệu quả và lợi thế đã bàn giao từ trước đó.

Số căn bán được trên thị trường nhà liền thổ cũng cao hơn gấp đôi nguồn cung trong quý. Số liệu từ đơn vị nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam cho thấy, nguồn cung nhà liền thổ trong quý đầu năm 2024 chỉ đạt 38 căn, chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán từ năm ngoái gồm Eurowindow Parks (19 căn), Solasta Mansion (14 căn) và An Quý Villa (5 căn). Theo JLL Việt Nam, các chủ đầu tư dự án vẫn giữ tâm lý thận trọng, chờ đợi phê duyệt pháp lý trước khi giới thiệu các căn mới hoặc mở bán tiếp nguồn tồn kho phân khúc này.

Giá đất nền cũng bắt đầu tăng trở lại ở một số địa phương

“Phá băng” tâm lý

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng nhìn nhận, niềm tin đã quay trở lại và bất động sản đang có tiềm năng mang lại lợi nhuận cao hơn các kênh đầu tư khác. Theo ông Hải, từ giữa năm 2022, thị trường bất động sản rơi vào khó khăn, nhưng lượng giao dịch trong 6 tháng cuối năm 2023 đã tăng khoảng 113% so với 6 tháng đầu năm, trước khi tiếp tục duy trì sự tích cực từ đầu năm 2024 tới nay.

“Diễn biến trên cho thấy, thị trường cơ bản đã vượt qua thời khắc khó khăn nhất và đang lấy lại đà để có những bước phát triển mới”, ông Hải nhấn mạnh và cho rằng, sự chỉ đạo, điều tiết kịp thời của Chính phủ là yếu tố chính giúp vực dậy thị trường, trong khi những yếu tố khác như sự phát triển của hạ tầng, nguồn vốn đầu tư nước ngoài... góp phần tạo ra những bước phát triển mới.

Tại một sự kiện về thị trường bất động sản tổ chức giữa tuần qua, trả lời khảo sát ngắn của Báo Đầu tư Chứng khoán, nhiều đơn vị phân phối chia sẻ rằng, sức mua trên thị trường đang tăng nhanh, thậm chí ở một số khu vực và phân khúc sản phẩm bắt đầu xuất hiện tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) khiến nhiều người nhanh chóng “chốt đơn” ngay khi tìm được các sản phẩm có giá trị, ưu đãi thực, có lợi cho dòng tiền đến từ chủ đầu tư uy tín. Lượng giao dịch chốt được thời gian vừa qua chủ yếu từ nhóm khách hàng này.

Khảo sát của DXS-FERI cũng cho thấy, khách hàng tập trung chủ yếu ở nhóm có nhu cầu mua ở thực (58%), tiếp theo đó là nhóm khách hàng đầu tư dài hạn (16%) và khai thác cho thuê (18%). Trong đó, hầu hết khách mua ở thực đều muốn tận dụng dòng tiền rẻ và chính sách bán hàng tốt của các chủ đầu tư lớn ở thời điểm hiện tại để hiện thực hóa mục tiêu sở hữu nhà.

Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch Hội đồng quản trị BHS Group, mặc dù thị trường bất động sản còn đối mặt với nhiều khó khăn, nhưng tâm lý của người Việt là “rất dễ quên”, chỉ cần có “hàng tốt” là sẽ ngay lập tức nhập cuộc trở lại.

Thực tế, thanh khoản tại một số dự án của các chủ đầu tư lớn mở bán trong thời gian vừa qua là minh chứng rõ nhất cho nhận định này. Việc giảm giá chỉ là một phần, yếu tố được khách hàng quan tâm hơn cả chính là chất lượng dự án và uy tín chủ đầu tư. Nhiều dự án chung cư giá bán cao 60-70 triệu đồng/m2 mà vẫn “cháy hàng”, thậm chí có dự án biệt thự, liền kề giá 1-2 triệu USD/căn vẫn được săn đón.

“Bản chất thị trường không xấu, nguồn tiền của người dân vẫn lớn, việc thanh khoản tắc nghẽn giai đoạn 2022-2023 chủ yếu do thị trường thiếu sản phẩm đủ tốt để hấp dẫn người mua”, ông Tuyển nhấn mạnh.

Còn ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhìn nhận, thị trường bất động sản vừa trải qua một chặng đường dài khó khăn nên cần có thêm thời gian để phục hồi hoàn toàn.

“Theo đó, thị trường sẽ tiếp cận ‘điểm đảo chiều’ trong khoảng thời gian từ quý II - IV/2024, sau đó bước sang giai đoạn thăm dò và trong giai đoạn này, các loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu thực như chung cư, nhà riêng… sẽ diễn biến tích cực. Tiếp đó, thị trường chuyển sang giai đoạn nhạy cảm và củng cố, đây là giai đoạn rất quan trọng nên cần được theo dõi sát sao mọi yếu tố tác động như dòng tiền, chính sách lãi suất, pháp lý dự án, tâm lý người mua… Khi hấp thụ hết những yếu tố này, thị trường mới bước sang giai đoạn khởi sắc, dự báo diễn ra trong năm 2025 và phát triển ổn định từ đầu năm 2026”, ông Quốc Anh phân tích.

Việt Dương