Sau 2 năm tập trung tái cấu trúc doanh nghiệp bất động sản có 'khỏe' hơn?

Những thành quả bước đầu

Kể từ giữa năm 2022, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản gần như bị “trói tay trói chân” khi nguồn vốn trên thị trường bị bóp nghẹn. Doanh nghiệp gặp khó khăn khi phát hành trái phiếu mới, nhà đầu tư mất niềm tin và yêu cầu doanh nghiệp phải mua lại trái phiếu trước hạn. Ngân hàng siết chặt nguồn vốn với nhóm bất động sản, doanh nghiệp không dễ dàng tiếp cận vốn vay nhưng lãi suất lại gia tăng…

Nhiều công ty lâm vào cảnh khó khăn, bần cùng, thậm chí mất khả năng thanh khoản, không thể duy trì hoạt động. “Tái cấu trúc hay tự chết” là câu hỏi thường trực đối với các doanh nghiệp trước trong một giai đoạn khủng hoảng vừa qua. Một số đã bị bỏ lại phía sau, số khác đã vận dụng nội lực để cải tổ, thay đổi và bước đầu đạt được những thành quả nhất định.

Doanh nghiệp bất động sản đang dần khỏe hơn sau 2 năm tái cấu trúc. Ảnh minh họa: DNCC

Điển hình có thể kể đến là Tập đoàn Novaland với 2 năm bền bỉ tái cấu trúc toàn diện từ nợ vay, bộ máy nhân sự, chiến lược phát triển… Ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Novaland, trong kỳ họp Đại hội cổ đông thường niên 2024 vừa qua đã tự tin khẳng định: Về cơ bản, tập đoàn đã hoàn thành tái cấu trúc lại các khoản nợ và trái phiếu trong và ngoài nước, tài sản của công ty vẫn cân đối với công nợ. Thời gian tới, tập đoàn sẽ tiếp tục tái cấu trúc về tài chính và nguồn lực, hoàn thiện chặt chẽ về pháp lý, thay đổi chiến lược, tập trung vào lõi kinh doanh, tinh gọn bộ máy, tham gia vào lộ trình hành động ESG.

Novaland từng trải qua cơn khủng hoảng về nợ vay và nợ trái phiếu. Năm 2022, tập đoàn này có gần 213.000 tỉ đồng nợ phải trả, chiếm gần 83% tổng nguồn vốn. Dư nợ trái phiếu vượt hơn 44.000 tỉ đồng, chiếm 68% tổng nợ vay của doanh nghiệp. “Vũng lầy” nợ nần cùng với những đại dự án bị trì hoãn về pháp lý kéo dài từ TPHCM đến Đồng Nai, Bình Thuận đã khiến nhiều người cạn kiệt niềm tin vào ngày Novaland có thể tự đứng lên.

Cơn khủng hoảng còn lan rộng lên sàn chứng khoán, khi cổ phiếu của ban lãnh đạo và những người liên quan bị bán giải chấp, bán tháo. Nhiều lô trái phiếu không được Novaland thanh toán đúng hạn. Thậm chí có lúc, công ty thừa nhận không đủ tiền mặt duy trì cho các hoạt động liên tục… Đến năm 2023, cũng tại kỳ họp Đại hội cổ đông thường niên, ông Bùi Thành Nhơn đã phải gửi lời xin lỗi tới nhà đầu tư, đối tác, nhà thầu, nhà cung cấp, nhân viên bị nghỉ việc… và tất cả bên hữu quan đã bị ảnh hưởng.

Đến nay, Novaland đã thoát ra khỏi “tâm bão” nhờ các chính sách của Chính phủ về tháo gỡ pháp lý dự án; cho phép trái chủ được chuyển nợ trái phiếu thành cổ phần, tài sản; cho phép trái chủ và bên phát hành được đàm phán hoán nợ, giãn nợ…. Năm 2023, tập đoàn ghi nhận doanh thu gần 4.757 tỉ đồng và lợi nhuận sau thuế gần 486 tỉ đồng, đến từ việc bàn giao nhiều dự án.

Công ty cũng đã giảm được khoảng 7.200 tỉ đồng nợ vay trong năm 2023; thỏa thuận thống nhất phương án tái cấu trúc khoản nợ 300 triệu đô la trái phiếu; thỏa thuận việc hoán đổi trái phiếu và giá trị công nợ bằng sản phẩm của tập đoàn với tổng giá trị thực hiện khoảng 2.500 tỉ đồng. Đáng chú ý, tập đoàn đã hoàn tất một giao dịch hoán đổi trái phiếu có tổng trị giá 2.346 tỉ đồng với phần vốn chủ sở hữu trong một dự án.

Công ty Bất động sản Phát Đạt cũng là một trường hợp công bố đã vượt khỏi vòng xoáy khủng hoảng kéo dài hơn 2 năm qua. Doanh nghiệp đã thanh toán toàn bộ khoản nợ trái phiếu hơn 2.500 tỉ đồng trong năm 2023 và là một trong những công ty bất động sản đầu tiên trên sàn chứng khoán đưa dư nợ trái phiếu về 0.

Để tái cấu trúc tài chính, Phát Đạt đã vận dụng nhiều giải pháp như tái cơ cấu danh mục đầu tư, đẩy mạnh thu hồi nợ, phát hành cổ phiếu riêng lẻ và thoái vốn ở một số doanh nghiệp; đàm phán để tiếp cận các nguồn huy động vốn cho nhu cầu tái phát triển. Công ty còn thực hiện tái cấu trúc nợ từ ngắn hạn sang dài hạn; triển khai chào bán 134 triệu cổ phần cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/đơn vị, thực hiện chậm nhất trong tháng 6 năm nay.

Trong các năm 2022 và 2023, Phát Đạt đã bán công ty con – Công ty Địa ốc Sài Gòn – KL (chủ đầu tư dự án Astral City Bình Dương) và Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp Phát Đạt (PDI). Lợi nhuận từ bán 2 công ty lần lượt là 1.895 tỉ đồng và 415 tỉ đồng, giúp doanh nghiệp có lãi hàng trăm tỉ đồng dù nhiều quý doanh thu chỉ vỏn vẹn vài chục tỉ đồng.

Trải lòng với cổ đông, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT, đúc rút ra bài học đáng quý: “Trải qua khủng hoảng, tôi thấy dòng tiền là máu. Công ty tập trung nhiều thứ nhưng dòng tiền phải được ưu tiên. Công ty tập trung bán hàng, pháp lý, xây dựng để biến nội lực thành dòng tiền, không cho phép bất cứ khủng hoảng nào có thể tiếp tục xảy ra”.

Một số doanh nghiệp khác cũng đang nỗ lực đưa dư nợ trái phiếu về 0, như Công ty Bất động sản An Gia. Từ năm 2020 đến năm 2023, An Gia đã mua lại trước hạn hoặc đúng hạn hơn 2.000 tỉ đồng trái phiếu. Đến tháng 3 năm nay, dư nợ trái phiếu của công ty còn hơn 300 tỉ đồng, dự kiến thanh toán toàn bộ trong quí 2 năm nay, đưa dư nợ về 0. Dòng tiền chi trả đến từ việc bán các sản phẩm còn lại từ dự án tại TPHCM và Bình Dương.

Bản thân Tập đoàn Đất Xanh trong giai đoạn khó khăn vừa qua cũng tái cấu trúc toàn diện, dễ thấy nhất là cắt giảm vài nghìn nhân viên để tiết giảm chi phí. Tại cuộc họp Đại hội cổ đông thường niên 2024, Chủ tịch HĐQT Lương Trí Thìn tuyên bố tập đoàn đã cơ cấu toàn bộ tài chính từ ngắn hạn sang dài hạn. Các đối tác, ngân hàng sẵn sàng tài trợ để thực hiện dự án. Năm nay, công ty sẽ chuẩn bị nguồn lực tài chính và hoàn thiện quỹ đất, tăng vốn củng cổ năng lực để chuẩn bị triển khai các dự án lớn.

Kỳ vọng nhưng không chủ quan

Kết quả tái cấu trúc đang dần đem lại quả ngọt với Novaland. Năm nay, tập đoàn lên kế hoạch doanh thu tiếp tục đến từ các dự án chính như Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram và các dự án nhà ở tại TPHCM. Công ty đặt mục tiêu doanh thu hợp nhất 32.587 tỉ đồng và lợi nhuận sau thuế 1.079 tỉ đồng. Công ty dự kiến sẽ huy động 16.000 tỉ đồng từ các định chế tài chính để phát triển dự án và hoạt động kinh doanh.

Cùng với đó, lãnh đạo công ty cũng cho biết một số dự án nằm trong kế hoạch tháo gỡ pháp lý trọng tâm của Chính phủ và các địa phương như dự án 30,2ha (TP Thủ Đức), dự án The Grand Manhattan (quận 1), đại dự án NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận) và đại đô thị Aqua City (Đồng Nai). Một số dự án có kết quả tích cực như NovaWorld Phan Thiet đã được hoàn tất cập nhật mới quy hoạch chi tiết 1/500 cho toàn bộ dự án hay The Grand Manhattan đã hoàn tất bàn giao phần tái định cư, phần còn lại đã cất nóc.

Dù còn những thách thức nhưng thị trường bất động sản vẫn có nhiều kỳ vọng về một chu kỳ phục hồi sau khi các bộ luật có liên quan được thông qua. Ảnh minh họa: DNCC

Tuy nhiên, dư nợ trái phiếu và “quả bom nợ” vẫn là thách thức đối với Novaland thời điểm này. Tính đến hết quí 1-2024, nợ phải trả của tập đoàn mới chỉ giảm 2% về gần 191.800 tỉ đồng. Nợ vay tài chính hơn 58.232 tỉ đồng, gấp 1,3 lần vốn chủ sở hữu. Dư nợ trái phiếu gần như không đổi, vẫn khoảng 38.500 tỉ đồng. Tập đoàn cũng vừa gánh mức lỗ 567 tỉ đồng trong quý đầu năm – con số lỗ lớn nhất theo quí từ trước đến nay.

Hay như Công ty cổ phần Đầu tư LDG từng quyết định bán tài sản, dự án để trả các khoản nợ trái phiếu, khoản nợ ngân hàng, đảm bảo nguồn tài chính. Một số dự án từng là trong định hướng chiến lược dài hạn, là “vàng 10” trong danh mục của LDG như Khu du lịch biển Bãi Bụt – Sơn Trà (Đà Nẵng) cũng được đem ra cơ cấu. Thời điểm 2023, bản thân lãnh đạo LDG cũng cho rằng không chắc chắn về sự thành công, bởi thị trường bất động sản khó khăn, việc hợp tác không dễ dàng.

Đến nay, trong tài liệu họp cổ đông năm 2024, LDG lại tiếp tục cho biết sẽ tìm kiếm nhà đầu tư hợp tác đầu tư dự án để cơ cấu lại dòng tiền, cải thiện tình hình tài chính và khả năng trả nợ của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, công ty sẽ tiếp tục triển khai bán các sản phẩm đã nhận chuyển nhượng, hoàn thiện pháp lý tại các dự án.

Tuy nhiên, sau khoản lỗ hơn 527 tỉ đồng năm 2023 và âm doanh thu, năm nay LDG đặt mục tiêu lãi 2,5 tỉ đồng, trong bối cảnh nhận định thị trường còn khó khăn. Điều quan trọng hơn, cuộc họp Đại hội cổ đông thường niên 2024 tổ chức lần 1 lại bất thành – như một số năm trước đó. Lãnh đạo công ty vướng lao lý và phải thay Chủ tịch HĐQT. Có thể nói, LDG đang đứng trước những khó khăn kép cả về vấn đề nhân sự, định hướng lẫn năng lực tài chính.

Cũng tại buổi ĐHCĐ mới đây, ông Nguyễn Xuân Quang, chủ tịch HĐQT Nam Long Group chia sẻ, thị trường lệch pha cung cầu tại các phân khúc bất động sản khác nhau, khủng hoảng niềm tin kéo theo vấn đề thanh khoản giảm và hàng tồn kho tăng. Thứ hai là thách thức về tài chính khi các khoản nợ vẫn còn, các lô trái phiếu dù được gia hạn nhưng sẽ vẫn còn dai dẳng trong năm 2024 và 2025. Nên doanh nghiệp vẫn cần tính toán chiến lược phù hợp với thị trường mới mong lấy lại đà tăng trưởng.

Tuy vẫn còn những thách thức nhưng thị trường bất động sản vẫn có nhiều kỳ vọng về một chu kỳ phục hồi khi mặt bằng lãi suất hạ, các bộ luật có liên quan được thông qua tạo môi trường pháp lý mới hoàn thiện hơn. Đây là cơ sở để thị trường bất động sản đang kỳ vọng được khoác lên mình “chiếc áo mới” chỉn chu hơn. Nhưng để chiếc áo này vừa vặn với tất cả các bên tham gia vào thị trường thì câu chuyện khơi thông dòng vốn, chính sách hỗ cần tính toán một cách hợp lý. Nếu thị trường thích nghi tốt với môi trường pháp lý thay đổi sẽ mở kịch bản phục hồi mang tính bền vững hơn.

Kim Ngân